Bonjour à tous,
Voici une question très intéressante d’un propriétaire foncier :
Le transfert de permis : Selon vous s’agit-il d’une promesse qui sera tenue qui est légale et facile à mettre en place sur un plan pratique ou s’agit-il d’une espèce de poudre aux yeux irréaliste?
Le transfert de permis à votre nom est totalement envisageable au point de vue juridique. Il faut qu’il soit prévu contractuellement dans la promesse de vente et qu’il soit encadré dans un délai.
S’il est prévu contractuellement, le transfert de permis s’opère dès lors qu’il est en cours de validité d’où les délais à insérer dans votre promesse. C’est une pratique administrative entérinée par la jurisprudence qui repose sur des conditions d’accords réciproques entre les parties.
Pour que le transfert est lieu :
Il faut que le titulaire remplisse un CERFA en 4 exemplaires à déposer et/ou à envoyer en lettre recommandée avec AR à la mairie qui a délivré ledit permis.
Le transfert n’est donc pas automatique, il faut une action du titulaire, outre son consentement et l’accord de ladite mairie.
Le transfert de permis emporte les mêmes droits et obligations au nouveau titulaire qu’à l’ancien pour le calcul des impositions.
Dès lors, la décision est rendue par la municipalité dans un délai de 2 mois.
Attention, l’autorisation du transfert emporte l’obligation pour le nouveau titulaire, c’est-à-dire vous, de procéder à l’affichage sur votre terrain du permis de construire.
En effet, il faut purger à nouveau les recours (tiers/légalité) précision étant faite qu’il ne s’agit pas de pouvoir attaquer le permis en lui-même mais l’autorisation délivrée par la municipalité de vous transférer le permis.
Je m’explique : le délai de recours ne vise que la décision par laquelle l’autorité a prononcé le transfert : à savoir le changement de nom du titulaire.
Cette nouvelle purge ne donne pas droit à contester le permis (ici cela a déjà été purgé) mais uniquement la décision administrative qui a autorisé le transfert.
J’espère que je suis claire !
En résumé, cela peut se pratiquer sans problème mais de manière pragmatique, il faut :
- Le prévoir contractuellement dans la promesse de vente
- L’ appréhender de manière temporelle dans cette même promesse
- Etre conscient des différentes taxes
- Avoir l’autorisation administrative
- Purger les recours
Pour ce qui est du pragmatique, vous avez après deux possibilités :
- Soit vous faites vous-même votre opération, et là, il faut être conscient de la difficulté à trouver des financements notamment s’il s’agit de votre première opération et d’autres part, des frais que cela peut comporter. Par exemple : frais de commercialisation : vous aurez besoin d’une GFA (Garantie financière d’achèvement). Au vu de votre inexpérience la banque cautionnaire vous demandera une pré-commercialisation de l’ensemble pour vous ouvrir sa ligne de crédit…
- Soit vous revendez le permis à un autre opérateur, cela se fait également mais, il faut être conscient de la temporalité. Il arrive fréquemment dans le cadre d’une vente de permis, que le promoteur modifie le PC car cela ne correspond pas aux besoins acquéreurs qu’il a analysé. Dès lors, généralement dans les ventes de permis purgé, il demande souvent la modification du PC avec cette fois-ci encore la temporalité des nouvelles purges des recours…Aussi, il faut savoir le vendre!
Comme à mon habitude, je vous dirai la même chose : vous devez vous positionnez comme un gestionnaire de risque. Il y a des connaissances à acquérir pour avoir simplement conscience des possibles difficultés venant imposées une nouvelle temporalité mais avec le ratio financier. Ce n’est parce que c’est compliqué pour un particulier que ce n’est pas faisable soit vous vous lancez dans le grand bain tout seul soit vous vous faites accompagner, c’est une question de personnalité et idem de ratio temps/argent! Sur des sommes importantes, dans mon propre quotidien j’ai tendance à payer pour les outils qui me manque, sur des sommes moindres, j’aurai tendance à tenter de me débrouiller toute seule…!
Quoi qu’il en soit, si tout est bien anticipé, un permis purgé se commercialise « plus cher » que la matière première seule. Attention, seulement et seulement si, le permis soit bien été « construit »! J’ai déjà eu des clients qui avait un permis purgé transféré d’un groupe de type national qui ne comprenaient pas ne pas arriver à vendre au prix où il l’entendait et dans une temporalité moindre sauf que…malgré la taille de l’opérateur, le permis en question était totalement inadapté au marché donc les promoteurs intéressés devaient effectué des modifications et donc redéposer avec une nouvelle purge sauf que la ville ne souhaitait pas ces modifications donc cela tournait en rond et le travail du permis n’avait donc financièrement pas de valeur pour les éventuels « repreneurs » donc il faut avoir une vision professsionnelle.
En conclusion, une clause de transfert peut être intéressante pour un particulier mais quand on l’envisage, il faut avoir les connaissances pour savoir que tout les permis ne se valent pas du coup, il faut s’impliquer dans le projet pour maîtriser à minima et anticiper son gain par rapport au ratio temps/finance.