Bouygues, Nexity, Cogedim, Kaufman, Promogim, Icade, B.N.P. , Bouwfonds Marignan, Vinci…
En moyenne, un promoteur réalise entre 55 et 65% des promesses qu’il a signé. Dans ces pourcentages, 80% ne sont pas menées dans les conditions de départ; Toutefois, 95% des propriétaires acceptent et/ou subissent les renégociations.
Le promoteur est un financier. Son but est de créer une plus value, à partir d’actifs (vos biens) qu’il ne possède pas, en utilisant son savoir faire, pour transformer cette matière première en logement, permettant de la même manière, à la ville de s’urbaniser. Sans plus value, ils n’ont pas d’intérêts. Aussi, ils s’organisent et se structurent, avec méthodologie, pour répondre à leur intérêts.
Le propriétaire qui accepte de vendre son bien à cet industriel a pour objet de créer une plus value. Sans l’existence de celle-ci, il n’a pas d’intérêts. Il convient donc qu’il s’organise avec une méthodologie similaire, afin de parvenir à la préservation de vos intérêts.
Vos problématiques ?
Contrairement à eux, ce n’est pas votre métier. Vous n’avez donc pas le savoir faire technique nécessaire à la préservation de vos intérêts et vous n’êtes pas structuré pour, au sein de vos cellules familiales.
Il n’en demeure pas moins que certains propriétaires préfèrent une plus grande prise de risques et décident d’entamer ce parcours seul.
Dès lors, quelques conseils :
Le bon promoteur est celui qui n’a pas d’antécédents importants avec la municipalité entrainant des difficultés supplémentaires,
Aussi, vous devez prendre rendez vous avec l’adjoint à l’urbanisme ainsi que les services techniques de votre commune.
Qu’on soit clair : personne ne vous dira ; nous ne voulons pas travaillez avec un tel mais vous pouvez toutefois énoncer certains promoteurs et leur demander s’ils ont été satisfait des constructions réalisées par ces promoteurs sur la commune. Cela vous mettra la puce à l’oreille.
Le bon promoteur est celui qui a pris en comptes les contraintes de la municipalité :
Lors de votre rendez vous, toute municipalité vous répondra à la question : est ce que vous pensez que 3500m² de SDP sont réalistes ? Ils vous répondront que dès lors que c’est conforme au PLU, pas de problèmes.
Vous n’êtes pas architectes. Toutefois, vous avez du bon sens. Aussi, vos questions doivent plus porter sur l’aspect technique : Ex: Le PLU prévoit du R+4, le promoteur aussi mais l’ensemble des immeubles aux alentours sont en R+2, la municipalité peut vouloir que le R+4 soit progressif avec une R+3 sur une partie, cela reste conforme au PLU mais vous perdez de la SDP donc une renégociation est largement envisageable. Autre ex : Le PLU autorise les cœur d’ilôts mais l’ensemble des habitations autour sont constitués de maisons, bien que le PLU prévoit un cœur d’ilot en r+3 par exemple, la ville peut décider qu’au vu de l’environnement un R+1+C sera plus judicieux…
Armez vous de questions techniques pour avoir de vrai réponse car sinon, ce ne seront que des réponses « s’il y a conformité, pas de souci ».
Le bon promoteur est celui qui justifie son prix par rapport à un projet et par rapport à un marché :
Un prix est la résultante mathématique de l’application d’un méthode dite du “ compte à rebours ” qui trouve son fondement sur un chiffre d’affaires hypothétique, en fonction d’une SDP hypothétique.
Vous devez vous appuyer sur des connaissances techniques pour maitriser votre dossier, posez des questions et croisez les informations.
Le promoteur vous fait une proposition d’un million et arrive deux jours après avec 1,5 M parce que vous lui avez dit, votre concurrent me propose 1,5 M ?
C’est peut être le bon prix mais il n’en demeure pas moins qu’il y a, quand même, dès le début des signes annonciateurs d’une mentalité qui entrainera des conséquences pour l’avenir en cas de problématique.
Aussi, il ne s’agit pas de savoir si vous avez bien « négocié » dans un tel cas mais, si vous êtes aptes en cas de problématique (renégociation) à pouvoir rétablir la situation, avec ce promoteur alors même que vous n’aurez ni les compétences techniques ni juridiques pour vous faire entendre. Privilégiez un promoteur avec une attitude correcte dès le départ.
Le choix du promoteur se fait sur des aspects techniques, économiques, juridiques mais aussi sur la responsabilité professionnelle du salarié que vous avez en face de vous.