Définition de la dation en paiement ?
Juridiquement, c’est le mécanisme par lequel le promoteur immobilier substitue le paiement de sa dette, née de la vente, à l’acquisition d’un ou plusieurs appartements par le propriétaire foncier.
Cette dation peut portée sur la totalité de la créance (à savoir du prix de la cession du terrain) ou sur une partie (liquidité +appartement(s)).
Une problématique juridique : la naissance de l’obligation
La dation existe dès lors qu’il « est remis au créancier autre chose que l’objet lui même de la dette ». En résumé, la dation, l’obligation de faire “ nait ” par le transfert de propriété.
Selon une jurisprudence constante, s’agissant d’une obligation de faire (dation), le transfert de propriété, ne se réalise pas sauf si la chose (c’est-à-dire l’appartement) a été réalisée et construite définitivement
Cela veut dire quoi en français ?
S’il y a retard dans la construction, faillite du promoteur, abandon du chantier…, vous ne pourrez pas récupérer votre argent parce que la dette n’existe pas puisqu’il n’y a pas transfert de propriété et vous ne pourrez pas dire « oui mais maison, mon terrain, rendez moi mon argent » parce que notre cher bon droit, vous répondra : vous avez abandonnez cette dette, désolé !
Que faire pour sécuriser une dation en paiement dans le cadre de la vente de votre maison et/ou terrain à promoteur immobilier ?
1-Négocier la rédaction d’une clause permettant à minima le transfert de propriété au fur et à mesure de l’avancement des travaux (vente en l’état futur d’achèvement)
2- Ne vous arrêtez pas là et prévoyez une obligation alternative, à savoir le promoteur s’engage à payer le prix de x ou à livrer l’appartement au promettant. Pourquoi ? parce que » Le débiteur d’une obligation alternative est libéré par la délivrance de l’une des deux choses qui étaient comprises dans l’obligation. »
Dans ce paragraphe, nous avons vu la problématique juridique de la dation en paiement maintenant voyons la problématique qui relève du pragmatique, c’est à dire de la promotion immobilière.
Une problématique pratique : quel prix fixé ? Le promoteur le fixe arbitrairement par rapport à un prix de marché moyen, mais est ce le bon prix ?
Même lui ne le sait pas, car lorsqu’il commercialise, il affine ses prix en fonction du marché et du taux d’écoulement. Il n’est pas rare que le promoteur soit augmente son prix quand le taux d’écoulement est bon soit qu’il l’abaisse. Dans un sens, vous y “ gagnez ”, dans l’autre vous y “ perdez ”.
Au moment de la signature de la promesse de vente, les plans de vente ne sont pas établies, ce qui est logique car personne ne sait si le permis sera accepté dans l’état. Aussi, vous souhaitez un appartement en attique de 88m². Ok mais si la mairie décide que le dernier étage doit être adapté et qu’au vu des contraintes techniques (gaines…) vous perdez de la surface, ou si pour conserver la surface les plans de l’appartement sont biscornus… ?
Une problématique économique : ai-je réellement intérêt ?
Au-delà de l’ajustement du promoteur, à postériori de sa grille de vente, le marché de l’immobilier est cyclique et n’est pas le même partout. De plus, vous n’avez pas tous les mêmes besoins et le même patrimoine. Aussi, vous devez vous poser plusieurs questions :
La principale : pourquoi faites vous une dation ? La dation c’est au cas par cas.
Vous n’avez pas d’autres biens et vous souhaitez faire une dation pour laisser un appartement à votre enfant dans lequel il pourra vivre ? Vous souhaitez y vivre? Quel est le type d’opérations projetées ? Le nombre de logements sociaux ? 30%? 50%? Le nombre de Loi pinel ? Le prix au m² des logements neufs est supérieur à plus de 25% du marché de l’ancien ? Souhaitez vous en faire un placement court terme, moyen terme, long terme ? Souhaitez vous en faire un produit qui vous assure une rentabilité mensuelle, ou préférez vous privilégier un emplacement où la rentabilité sera global in fine ?
Sauf pour ceux qui entretiennent un affect avec l’immobilier, car ils ont une conception plus sentimentale de leurs biens, la dation, l’immobilier, ont été bâti sur des systèmes comparables à des produits financiers. Aussi, pour ceux qui font une dation dans un objectif de placement, il faut se poser les bonnes questions par rapport à vos besoins et à votre patrimoine global, pour comprendre si cela est le meilleur placement de votre argent.
Mon avis :
Vous le savez, vos dossiers sont tous uniques et complexes, le promoteur, la ville, le notaire, l’architecte, le juge des tutelles, la pollution, l’amiante, le PUP, l’ABF, vos voisins…alors sincèrement, je vais oser le dire, à chaque fois que vous me parlez dation, j’ai un hochement de tête et « rhhhh »qui me vient! » D’ailleurs, je me gène pas, à vous faire cette magnifique onomatopée quand vous m’appelez 🙂
Une dation, c’est un risque, je n’ai rien contre le risque et je pratique la dation dans certains cas, mais 1- je m’assure que l’intérêt fiscal/patrimonial/ sentimental soit réel et 2- j’encadre la dation juridiquement !
Je n’ai pas abordé le traitement fiscal de la dation que je ferai dans un prochain article (car vous me posez souvent des questions sur la TVA et la plus-value) mais j’ose vous rappelez que la tolérance de l’administration fiscale c’est 15%, donc pas de « moi je suis un grand négociateur, j’ai 25% d’écart » pour se retrouver 4 ans après, avec un joli redressement, qui vous coûtera le double.
A bientôt