Préambule
En tant que gestionnaire de risque, le promoteur utilise la promesse unilatérale de vente, pour prévenir le risque de se voir dans l’obligation d’acquérir un terrain, qui ne permet pas l’équilibre économique de son opération.
En effet, grâce à cet outil juridique, il n’a aucune obligation d’achat.
Aussi pourquoi le promoteur conditionne sa promesse avec certaines clauses, alors même qu’il n’a aucune obligation ? De quoi se protège t il ?
Le prix de l’exclusivité consenti au bénéficiaire de la promesse est l’indemnité d’immobilisation. (Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation en date du 5 décembre 2005 n°93-19874 : JurisData n°1995-003515).
Dans vos promesses, l’indemnité d’immobilisation est généralement déposée sous forme de cautionnement bancaire par le promoteur.
On ne fait que le répéter mais le promoteur est un gestionnaire de risque.
Aussi, s’il n’a pas de risque d’être forcé d’acquérir le terrain, il a un risque de perdre cette indemnité.
Dès lors les conditions viennent limiter le risque de perte d’indemnité car celui-ci ne devra rien si l’ensemble des conditions n’est pas levées.
Dans les faits, seulement 5% des propriétaires récupèrent l’indemnité en cas de non acquisition.
De manière générale, les propriétaires donnent leur accord sur le prix proposé qui est relaté dans la proposition d’achat du promoteur immobilier sous forme de tirets. Dès lors, ils prennent la rédaction des conditions suspensives comme du « blabla juridique » dont ils chargent leur notaire.
C’est une erreur car votre notaire n’est pas le rédacteur de votre promesse de vente et n’a pas pour fonction de négocier les conditions. Son rôle est simplement de s’assurer de la légalité de l’acte et non de veiller à l’équilibre des parties qui relève de la sphère de la négociation…
Il est important de comprendre ce qu’est une condition suspensive et l’application plus pragmatique dans le cadre de la vente d’une maison ou d’un terrain à promoteur immobilier (Cf- suite les conditions suspensives classiques- FAQ)
Définition de la condition suspensive : (Vente terrain- vente maison à promoteur immobilier ) Je me permets de vous « traduire en langage plus familier ce que cela signifie »
L’article 1304 et suivant du code civil énoncent en substance :
- « (…) la condition est suspensive lorsque son accomplissement rend l’obligation pure et simple »
En résumé, la condition suspensive est celle qui suspend l’exécution du contrat à la réalisation de l’événement.
- (…)Est nulle l’obligation contractée sous une condition dont la réalisation dépend de la seule volonté du débiteur.
Si la condition ne dépend que de la volonté du promoteur et pas d’un tiers et/ou d’une chose extérieure (ex : ville pour le PC, terrain ou maison pour la pollution, l’amiante…), la condition est considérée comme nulle et le promoteur ne pourra pas l’utiliser pour s’abstenir de vous verser l’indemnité. J’ose vous dire qu’il m’arrive encore de voir des promesses avec des conditions nulles dont le propriétaire profane n’a aucune idée.
- (…)La condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l’accomplissement. (…)Avant que la condition suspensive ne soit accomplie, le débiteur doit s’abstenir de tout acte qui empêcherait la bonne exécution de l’obligation ; le créancier peut accomplir tout acte conservatoire et attaquer les actes du débiteur accomplis en fraude de ses droits
En pratique, cela signifie qu’un promoteur doit être sanctionné s’il a fautivement empêché la réalisation de la condition ou provoqué sa défaillance. ex : quand la condition suspensive d’obtention d’un permis de construire n’a pas été obtenu, faute pour le promoteur d’avoir effectué les démarches nécessaires (Cass. 3e civ. 20-11-2013) Dans les faits, le plus gros problème en tant que particulier, c’est d’en apporter la preuve, vos promesses étant souvent mal rédigées et mal encadrées.
- (…)Une partie est libre de renoncer à la condition stipulée dans son intérêt exclusif, tant que celle-ci n’est pas accomplie
Je ne cesse de répéter qu’il faut suivre vos conditions et les lever au fur et à mesure: Un promoteur renégocie généralement en fin de promesse, et ce, même sur une condition passée en terme de délai, la date ne suffit pas.
Les conditions sont à son bénéfice, « intérêt exclusif », il faut donc une action positive de votre part. Ainsi, à la date de la condition, demandez lui librement de renoncer à la condition stipulée, s’il ne le souhaite pas, c’est qu’il y a une problématique financière ! Dès lors, vous l’obligez à mettre les cartes sur table, au lieu d’attendre 1.5 ans, pour vous entendre dire, nous devons renégocier le prix.
- (…)En cas de défaillance de la condition suspensive, l’obligation est réputée n’avoir jamais existé »
Bon là, c’est assez français, je fais pas d’effort de traduction ! 😉
Pour en savoir plus et dans l’ordre voir dans Foire aux Questions