Rappelez vous : un promoteur est un intermédiaire, plus ils sont gros, c’est-à-dire bancarisés, moins ils prennent de risques…
Afin de se protéger des risques de perte de l’indemnité d’immobilisation, le promoteur conditionne son acquisition au prix défini préalablement, seulement et seulement si, l’intégralité des conditions sont levées.
Comme énoncé à de multiples reprises, la première des conditions, à savoir l’obtention d’un permis de construire pour X m² de SDP, est la plus importante pour le maintien du prix.
La validation du projet par la municipalité est le socle de la sécurité de votre promesse. Les autres conditions doivent être organisées afin de devenir le gardien de cette sécurité.
En effet, dans 80% des cas, la renégociation du prix ou la non acquisition de votre bien est du à un déséquilibre entre ce que vous avez signé et la réalité voulue par la municipalité.
Pourquoi ? Le Plan Local d’Urbanisme de votre commune n’est pas une règle mais un cadre règlementaire. Aussi, la municipalité a une vision sur l’ensemble des dossiers et adapte le projet, dans le cadre du PLU, en fonction des besoins de la commune sur le secteur, de son environnement…
Pour ce qui est des autres conditions :
Pollution, Amiante, Archéologie, Préemption, Purge des recours… celles-ci doivent venir rythmer la vie de la promesse et pas, comme j’ai tendance à le voir régulièrement, organiser la fin de promesse.
En effet, comment pouvez vous espérer recevoir le versement de l’indemnité d’immobilisation, en cas de non acquisition par le promoteur si, ne serait ce qu’une condition, est concomitante à la fin de promesse ?
Exemple :
Une condition de pollution qui ne peut être levée avant la date de fin de votre promesse : Le promoteur pourra au dernier moment vous dire : Il y a 150 000 euros de pollution, nous souhaitons acheter mais pas dans les conditions financières prévues sinon libre à vous, nous n’achèterons pas votre propriété et vous n’aurez pas droit à l’indemnité car la condition le protège…Aussi, il convient d’organiser la promesse et de maintenir la pression tout au long de sa vie.
En pratique :
Pollution-Amiante-Archéo, Fondations spéciales > 4 mois à compter de la signature de la promesse > Récupérer les études
Dépôt de PC 4 mois à 6 mois (dépend du contexte)
Obtention PC > Attention à cette condition, elle n’est souvent pas datée et vous avez souvent une prorogation automatique que vous ne voyez pas car elle n’est pas marquée clairement et fait écho à un autre paragraphe rédigé plusieurs pages plus loin.
Je vous explique :
A l’issue du dépôt, la municipalité a 1 mois pour demander des pièces complémentaires.
Le promoteur a dès lors un délai de 3 mois pour les faire parvenir.
De manière régulière, il prend ce délai soit parce qu’il en a réellement besoin soit parce qu’il sait déjà qu’il va rencontrer d’autres problèmes, et que cette prise de délai, lui permet de proroger les délais d’instruction et la réitération de la promesse.
En effet, il est noté sur l’ensemble de vos promesses, que si le promoteur a obtenu son permis mais, que celui-ci n’est pas encore purgé définitivement, il y a une prorogation automatique.
Lorsque que le promoteur dépose les pièces complémentaires, les délais d’instruction sont de trois mois.
Aussi, l’obtention d’un permis au mieux c’est 3 mois (sans pièces complémentaires) couramment c’est 4 mois (avec pièces complémentaires et un délai de transmission des pièces le lendemain) au pire c’est 7 mois.
La purge des recours > 3 mois : 2 mois pour le recours des tiers et 1 mois pour le recours de la légalité.