Dans le cadre de ma profession, bien qu’il m’arrive de procéder à des promesses de vente avec dation, il est extrêmement rare que je la conseille à mes clients.
Quand c’est le cas, c’est uniquement dans le cadre d’une gestion patrimoniale complète dont j’ai une visibilité et qui peut, expliquer, pour des montages fiscaux, le pourquoi du comment.
Au vu de ce que vous m’exposez, bien que les conseillers ne soient pas les payeurs, je vous donne mon opinion personnelle, libre à vous d’en faire ou pas, vôtre.
Vous m’exposez être une personne âgée, ayant à ce jour, un bien nécessitant de nombreux travaux, dont le PLU de votre commune permet l’élaboration de 45 à 49 logements composés de maisons jumelées et de 2 immeubles à destination de logements sociaux. Que ces logements sont possibles sur votre parcelle mais également d’autres, appartenant à votre famille. Que le prix semble juste aux yeux des autres membres de votre famille en raison de terrains non viabilisés et que le promoteur vous propose une dation, à savoir , selon vos termes :
« reconstruire une maison répondant à mes besoins mais plus petite, avec la même superficie de terrain actuel(2000m) a l’autre bout de la parcelle de mon terrain »
Je m’abstiendrai du préambule explicatif nécessaire au mécanisme de la dation et vous renvoie vers l’article très succinct « Généralité : le promoteur me propose une dation ? ».
Vos questions : Compte tenu de ces informations, faire une dation est-ce une bonne opération ? Ou faut-il vendre la parcelle + la maison et garder même chose à l’autre bout de la grande parcelle de terrain et être libre de constructeur sachant que je ne plus emprunter vu mon âge ?
Voici ma vision, au vu du préambule établi :
- Une dation à côté de deux immeubles sociaux peut être une moins-value lors d’une vente, d’une analyse successorale du patrimoine… Pour savoir, ce qu’il en est, il convient de s’interroger sur la référence de prix que le promoteur a projeté sur la construction de la future éventuelle maison.
Je m’explique : imaginons que vous êtes dans une commune où le prix au m² d’une maison dans le neuf soit 3000 euros/m². La proximité parcellaire avec des bâtiments sociaux engendrent une moins-value, disons que cela fasse baisser le prix au m²,même neuf, à 2500 euros. Quel est le prix que le promoteur a fixé, 3000 ou 2500 ?
- De cette référence de prix, va engendrer une SHAB, c’est-à-dire une surface habitable. L’assiette foncière prévue pour la réalisation de la construction est de 2000m², taille actuel de la surface de votre bien.
Le fait que ce soit du neuf engendre une hausse du prix m² engendrant une perte de surface habitable, ce qui est normal mais, que vous propose-t-on réellement ? Une maison de 90m² sur 2000m² de terrain ne se vendra pas le même prix qu’une maison de 180m² sur 2000m² de terrain…j’ose même dire qu’une maison de 90m² sur un terrain de 400m² peut se vendre au même prix que celle de la même taille sur 2000m car il ne s’agit pas du même type d’acquéreur…et pour cela, il me faudrait connaître votre commune et votre emplacement.
- De manière plus court termiste, comment est organisé la dation ? En effet, sans vous blesser, vous me dites être une personne d’un âge avancé. Dès lors, je m’interroge : Une dation généralement se fait à postériori. Dans un cas plus classique, qui est celui de la mise en place d’un appartement dans l’opération projetée, il convient d’abord d’acquérir la propriété, puis de démolir la maison, puis de construire l’immeuble et enfin d’acquérir le bien. Ici, il s’agit de la construction d’une maison sur une parcelle différente que celle de votre maison donc quel est la temporalité programmée de ladite dation pour que vous ne vous retrouviez pas à devoir vous héberger ailleurs entre la réitération de l’acte concédant la propriété au promoteur et la réalisation future de ladite maison.
- Si le promoteur vous propose une dation sur une parcelle de la même taille, se situant dans la lignée de l’opération projetée, c’est que la parcelle sur laquelle il prévoit la construction de votre future résidence principale n’a pas la même réglementation. Sinon, il aurait prévu un programme plus dense englobant cette parcelle. Dès lors, j’entends votre problème, au vu de la non viabilité et de votre age ne vous permettant pas d’emprunter pour la réalisation d’une construction mais Monsieur, je n’ai peut être pas tous les éléments, mais ce que je dis à chaque fois à mes clients c’est demandez-vous « pourquoi » pourquoi vous propose t il une dation ? Dans votre exposez des faits, « mon problème » est plus large que la dation mais engendre des interrogations autres : je n’ai pas le plan sous les yeux mais ce terrain est-il accessible si vous décidez de ne pas le céder dans le cadre de cette dation et que l’opération sorte ? Ce terrain, bien qu’ayant une référence cadastrale autre que celle de votre maison est-il dans le prolongement de votre résidence principale ? ont-ils été acquis en même temps ? La dation proposée est-elle accompagnée d’une soulte ? ou le paiement de votre bien ne se fait-il que par ce mécanisme de dation ?
Sachez que je ne vous pose pas toutes ces questions pour être une indiscrète, empêcheuse de tourner en rond, mais votre exposé me fait supputer d’autres réflexions. Une vente à promoteur est une vente qui est complexe. Un promoteur est un outil de valorisation du patrimoine pour un particulier. En tant outil, il doit gagner sa vie mais avant tout il doit vous engendrer une plus-value par rapport à une transaction classique à particulier. Dès lors, si la solution du promoteur c’est de vous faire céder d’un côté pour vous reconstruire une autre une maison sur un terrain qui vous appartient en vous vendant une maison neuve lui permettant ainsi de pouvoir faire son opération sans autre bénéfice (soulte) ce n’est pas une valorisation, c’est une solution pragmatique pour lui.
En conclusion, de mon point de vue et au vu des faits qui me sont donnés, je privilégierai une vente avec numéraire, je m’assurai que le terrain qui n’est pas à côté de la parcelle principale ait un accès indépendant dans le cas où l’opération projetée (lotissement) voit le jour (regardez le PLAN MASSE) évitant ainsi des déconvenues futures sur la vente de votre parcelle dont le promoteur n’a pas bénéfice ce jour au vu de la réglementation applicable.L’argent de la vente de votre résidence principale doit vous permettre de vous reloger dans des conditions similaires et/ou mieux sinon à quoi sert il de vendre ?
S’il y a valorisation par soulte, ce que vous ne me dites pas dans votre exposé, la dation doit prendre la forme d’un juste prix (Cf plus haut => analyse des prix de marché) et tentez de l’organiser juridiquement pour ne pas qu’elle engendre deux déménagements au vu de votre âge et qu’elle soit aussi et surtout bénéfique financièrement par une vision à moyen et long terme dans le cadre d’une gestion patrimoniale.