Les questions relatives au suivi de la promesse

Malgré le maintien de la pression, tout au long de la vie de la transaction, par les moyens juridiques et humains, certaines renégociations sont inévitables.

Rappelons ici les plus grands risques de renégociation :

• La première cause largement majoritaire de la renégociation du prix ou la non acquisition de votre bien est du à un déséquilibre entre ce que vous avez signé et la réalité voulu par la municipalité. S’il veut sécuriser sa promesse, le propriétaire devra s’assurer de la validation du projet par la municipalité sachant que le PLU n’est pas une règle mais un cadre règlementaire.
• La seconde cause sont les contraintes techniques : la réalité du terrain (topographie, fondations spéciales, amiante, pollution). Le propriétaire devra faire réaliser les différentes études au travers de sa promesse dans les premiers mois de l’opération et les demander.
• La troisième cause est celle due à la difficulté de commercialisation peu importe l’existence d’une clause de pré-commercialisation. Le propriétaire devra regarder si le prix des logements selon le type de commercialisation est possible (bon sens).
• La quatrième cause : les recours. S’ils sont contentieux, il se peut que le promoteur « lâche » s’ils sont gracieux mais multiples, à savoir qu’un collectif de 10 personnes à fait un recours et demande des indemnités, le promoteur aura une perte de son équilibre financier.

Quoi qu’il en soit, comment gère t-on une renégociation :

Trois sortes de renégociations :

• Uniquement temporelle
• Uniquement financière
• Temporelle et financière

Le comportement ne doit pas être le même selon le cas :

1- Temporelle :

Plusieurs raisons, nous allons aborder les principales :

• Soit le dossier est bloqué en municipalité, ce n’est jamais bon signe sur le socle de votre sécurité (à savoir la validation de la SDP, mise en place d’un PUP…)
  Dans ce cas, il y a de fortes chances pour que le temporelle entraine du financier plus tard. La réaction doit être proportionnelle à la manière dont cela a été amorcé avec le promoteur. Interrogez le promoteur, n’oubliez pas de demander les pièces complémentaires demandées par la municipalité dans le mois qui a suivi le dépôt de permis.
• Soit le dossier est bloqué à cause des multiples recours et/ou une commercialisation plus lente que prévue :
  • Pour ce qui est de recours gracieux, 3 mois suffisent généralement à un promoteur pour lever ces recours.
  • Pour ce qui est de la commercialisation lente: La réaction doit dépendre de la réalité financière.
    Un promoteur a besoin d’obtenir sa garantie extrinsèque pour pouvoir acquérir le terrain, peu importe qu’elle ne soit pas en condition suspensive, la banque lui demande pour ouvrir sa ligne de crédit, la fameuse GFA. Les taux de pré co demandé par l’organisme dépends de la santé financière de la société. Aussi, tous les promoteurs n’ont pas le mêmes pourcentages, mais il faut souvent au moins 50%. Demandez lui le nombre de logement qu’il a déjà commercialisé, et appliquez un taux d’écoulement de 2,5v/m, vous aurez la réalité de la prorogation, et la tirer sur la corde sans la rompre.

2- Financière :

Dans les faits, 95% des propriétaires acceptent et ou subissent la renégociation.

Il est vrai qu’il y a des histoires dramatiques (expropriation, mise au enchères, renégociation plus basse que le prix de la maison dans une vente de particuliers à particuliers) mais cela reste tout de même des exceptions.

Ce qui est important c’est d’arriver à limiter cette renégociation et de l’anticiper.

3- Votre problème ?

Ce n’est pas votre métier.

Dès lors, vous ne pouvez ni anticiper cette renégociation :

Vous vous engagé sur un prix non validé et vous ne comprenez pas pourquoi il n’est pas validé car vous ne comprenez pas que le PLU n’est pas une règle mais un cadre règlementaire et que vous êtes persuadé qu’ils s’entendent bien avec la mairie…
Vos promesses ne vous permettent pas de récupérer les pièces dont vous avez besoin pour vous mettre au moins la puce à l’oreille,

Et vous ne pouvez pas non plus la limiter car :

Vous n’avez pas la connaissance du secteur (vous n’êtes pas architecte, pas démolisseur, pas désamianteur, vous n’avez pas les compétences de chiffrage d’un bureau d’études, et vous n’avez pas la vision globale du promoteur sur l’opération)

Pour mener à bien une renégociation ou établir une stratégie pour l’anticiper et la limiter, il faut comprendre les contraintes de son interlocuteur et avoir la connaissance de son interlocuteur sur la vision globale de l’opération

Aussi, lorsque vous n’êtes pas accompagné, et que vous êtes devant le fait accompli, pour vous « dépatouiller » sans être sur, c’est un vrai cauchemar… Il va falloir que vous arriviez à vous débrouiller avec ce que vous avez. Il faut que vous arriviez à conserver un équilibre entre votre peur de perdre et votre envie de gagner…

Je vous rassure, il en est de même pour le promoteur, en ce sens qu’il a travaillé, qu’il est au bout de sa transaction et même s’il sait que 95% des propriétaires acceptent la baisse, il a peur que vous fassiez parti des 5% de gens qui les envoie balader.